ESTÀ EXEMPT D’IVA L’ARRENDAMENT D’UN HABITATGE A UNA SOCIETAT PER AL SEU ÚS PELS EMPLEATS?

El Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) ha canviat el criteri que tenia fins ara Hisenda, i en una resolució recent ha establert que l’arrendament d’un habitatge a una societat estarà exempt d’IVA amb tan sols especificar en el contracte d’arrendament la persona usuària última de l’immoble i que es prohibeixi la possibilitat de cedir-lo o subarrendar-lo.

De vegades, és una societat la que lloga un habitatge, perquè hi resideixin directius o empleats seus. Però en aquests casos possiblement li sorgeix el dubte de si ha d’emetre factura amb IVA o sense, és a dir, si aquests arrendaments estan o no exempts de l’IVA.

Recordem que, d’acord amb el que es disposa en el article 20.U.23a de la Llei de l’IVA, els arrendaments d’edificis o les seves parts destinats exclusivament a habitatges estan exempts de l’IVA.

L’arrendament d’habitatge a societat està exempt d’IVA?

Com hem assenyalat, en general l’arrendament d’edificis destinats a habitatge està exempt d’IVA. No obstant això, fins ara el criteri que seguia Hisenda en aquest cas era un altre, i exigia que es repercutís l’IVA si qui llogava l’habitatge era una empresa (fins i tot en el cas que aquesta empresa cedís l’habitatge a un dels seus empleats).

Hisenda considera que quan una societat arrenda un habitatge, i posteriorment el destina a allotjament dels seus empleats, estaria realitzant un subarrendament de l’immoble, per la qual cosa l’operació no estaria exempta d’IVA. Cal recordar que el citat article 20.U.23è de la Llei de l’IVA disposa que l’exempció no s’estendrà als arrendaments d’edificis o les seves parts per ser subarrendats.

Per tant, Hisenda considerava que el lloguer estava exempt d’IVA només si era el propi arrendatari qui el destinava al seu propi habitatge (el que no succeïa quan qui llogava era una societat).

Canvi de criteri del TEAC

El Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) ha canviat aquest criteri, i en una resolució del 15-12-2016 resol la qüestió consistent a determinar si escau o no l’aplicació de l’exempció regulada en l’art. 20.U.23è de la llei de l’IVA als arrendaments d’habitatges en els quals l’arrendatari és una persona jurídica o societat que els destinarà a l’allotjament dels seus treballadors, amb la particularitat que de manera concreta i específica, en el propi contracte d’arrendament, figura ja la persona o persones usuàries últimes de l’immoble, de manera que s’impedeix el subarrendament o cessió posterior a persones alienes a aquelles designades en aquest contracte d’arrendament.

Doncs bé, el TEAC estableix que aquest subarrendament només impedirà l’exempció de l’IVA, en el cas que sigui posterior al contracte d’arrendament subscrit per la societat. Per contra, si en el propi contracte d’arrendament l’entitat arrendatària estableix qui seran les persones que ocupessin l’immoble per destinar-lo al seu habitatge, l’arrendament sí que estarà exempt d’IVA.

Revisió de contractes d’arrendament

Per tant, per poder aplicar l’exempció de l’IVA en el contracte s’ha de reflectir expressament la persona que utilitzarà l’immoble com el seu habitatge habitual. L’objectiu és impedir la cessió a diferents persones de manera discontínua o per períodes inferiors al fixat en el contracte d’arrendament.

Atenció. El TEAC precisa que hauran de figurar en el contracte d’arrendament que subscriu l’entitat els noms dels ocupants de l’habitatge, i que no es podrà relegar la seva designació per a un moment posterior. Si fos així, s’estaria subarrendant l’habitatge i per tant es perdria l’exempció en IVA.

Per tant, a l’hora de dur a terme aquest tipus d’arrendaments és fonamental redactar un bon contracte d’arrendament on es faci constar les persones o usuaris que seran de l’immoble, el termini durant el qual l’utilitzaran i l’exclusivitat per a l’ús com a habitatge (impedint la utilització per cap altra persona física i el desenvolupament d’activitats professionals o empresarials), perquè d’aquesta forma l’Administració consideri que el lloguer de l’habitatge està exempt de l’IVA.

Atenció. Tant els arrendadors com els arrendataris, haurien de revisar la situació dels arrendaments d’habitatge per a empleats, subscrits o per subscriure.

COM TRIBUTEN EN L’IRPF LES QUANTITATS PERCEBUDES PER LA DEVOLUCIÓ DE LES CLÀUSULES SÒL?

D’acord amb el Reial decret-llei 1/2017, de mesures urgents de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl, aprovat recentment pel Govern i en vigor des del 21 de gener de 2017, la devolució de les quantitats prèviament satisfetes de les clàusules de limitació de tipus d’interès de préstecs derivada d’acords signats amb les entitats financeres o del compliment de sentències o laudes arbitrals, sigui en efectiu o a través d’altres mesures de compensació, juntament amb els interessos de les indemnitzacions, no cal integrar-la a la base imposable de l’IRPF. No obstant això, la norma estableix uns supòsits de regularització, en els casos en què aquests interessos haguessin format part de la deducció per inversió en habitatge habitual o de deduccions establertes per les comunitats autònomes, o haguessin estat objecte de deducció com a despeses del capital immobiliari o d’activitat econòmica.

Com ja sabrà per diferents mitjans de comunicació, el Govern ha aprovat el Reial decret-llei 1/2017, de 20 de gener -publicat en el BOE de 21 de gener de 2017 i en vigor el mateix dia de la seva publicació-, de mesures urgents de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl, que estableix una sèrie de mesures (com a conseqüència de la sentència de 21 de desembre de 2016 del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, de la qual ja els vàrem informar en el seu moment, i que estableix la retroactivitat total en la devolució de les clàusules sòl opaques dels contractes hipotecaris, i no només des de la Sentència del 9 de maig de 2013 de Tribunal Suprem) que tenen per objecte facilitar la devolució de les quantitats indegudament satisfetes pel consumidor a les entitats de crèdit en aplicació de determinades clàusules sòl contingudes en contractes de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària.

En ell s’estableix una via extrajudicial per resoldre, de forma senzilla, ràpida i gratuïta, les reclamacions dels consumidors. El procediment serà obligatori per a l’entitat financera quan ho sol·liciti el client, i tindrà tres mesos per arribar-hi a un acord i resoldre les reclamacions. Encara que la via judicial sempre està oberta, es tracta d’evitar el col·lapse dels Tribunals i permetre que tot el procés es dugui a terme amb totes les garanties per al consumidor.

Tractament fiscal de les quantitats percebudes per devolució de les clàusules sòl

Doncs bé, a més d’establir les mesures esmentades, la norma regula el tractament fiscal de les quantitats percebudes per la devolució de les clàusules de limitació de tipus d’interès de préstecs derivades d’acords signats amb les entitats financeres, modificant per a això la normativa de l’IRPF amb efectes des del dia 21 de gener de 2017 i exercicis anteriors no prescrits (4 anys).

Li expliquem aquest tractament fiscal de forma resumida:

1. Les quantitats retornades derivades d’acords signats amb entitats financeres, sigui en efectiu o mitjançant l’adopció de mesures equivalents de compensació, que se’ls havien satisfet prèviament en concepte d’interessos per l’aplicació de clàusules de limitació de tipus d’interès de préstecs, no s’han d’integrar a la base imposable de l’impost. Tampoc s’integraran a la base imposable els interessos de les indemnitzacions relacionats amb aquests.

Atenció. No és procedent incloure a la declaració de l’IRPF ni les quantitats percebudes com a conseqüència de la devolució dels interessos pagats ni els interessos de les indemnitzacions reconeguts, per aplicació de clàusules sòl d’interès.

2. La norma estableix uns supòsits de regularització, en els casos en què aquests interessos haguessin format part de la deducció per inversió en habitatge habitual o deduccions establertes per les comunitats autònomes, o haguessin estat objecte de deducció com a despeses del capital immobiliari o d’activitat econòmica.

En aquests casos, caldrà tenir en compte el següent:

1. Quan el contribuent hagués aplicat al seu moment la deducció per inversió en habitatge habitual o de deduccions autonòmiques per les quantitats percebudes, perdrà el dret a la seva deducció.

En aquest cas, haurà d’incloure els imports deduïts a la declaració de l’IRPF de l’exercici en què s’hagués produït la sentència, el laude arbitral o l’acord amb l’entitat, però sense inclusió d’interessos de demora.

Atenció. A aquests efectes, si la sentència, el laude o l’acord s’haguessin produït en 2016, a la declaració de renda 2016 (a presentar a l’abril, maig, juny del 2017) aquestes quantitats s’inclouen en les caselles 524 i 526, i no serà necessari completar les caselles 525 i 527, corresponents als interessos de demora.

Aquest tractament és el mateix que normalment s’utilitza en els supòsits de pèrdua del dret a deducció per habitatge habitual però sense incloure interessos de demora.

Aquesta regularització no serà aplicable respecte de les quantitats que es destinin directament per l’entitat financera, després de l’acord amb el contribuent afectat, a minorar el principal del préstec. És a dir, si l’entitat financera, en lloc de retornar al contribuent les quantitats pagades el que fa és reduir el principal del préstec, no caldrà regularitzar les deduccions practicades anteriorment corresponents a aquests imports. Per la seva banda, la reducció del principal del préstec tampoc generarà dret a aplicar la deducció per inversió en habitatge habitual.

1. En el cas que el contribuent hagués inclòs, en declaracions d’anys anteriors, els imports ara percebuts com a despesa deduïble (capital immobiliari o activitat econòmica), perdran aquesta consideració i s’hauran de presentar declaracions complementàries dels corresponents exercicis, traient aquestes despeses, sense sanció ni interessos de demora ni cap recàrrec.

El termini de presentació de les declaracions complementàries serà el comprès entre la data de la sentència, laude o acord i la finalització del següent termini de presentació d’autoliquidació per aquest impost.

Exercicis als quals afecta aquestes regularitzacions: prescripció

Una altra qüestió regulada per la norma són els exercicis als quals afecten aquestes regularitzacions, tant de les deduccions d’habitatge o autonòmiques com de les despeses deduïbles.

En aquest sentit s’estableix que solament serà aplicable als exercicis respecte dels quals no hagués prescrit el dret de l’Administració per determinar el deute tributari (4 anys).

En funció de si el contribuent hagués aplicat deducció d’habitatge, o deduccions autonòmiques, o deducció de despeses i de l’any en què es produeixi l’acord, sentència o laude, la forma de regularitzar i els exercicis afectats varien. En concret ens podem trobar amb els següents supòsits:

1. El contribuent havia aplicat la deducció per inversió en habitatge habitual o deduccions establertes per les comunitats autònomes, per les quantitats percebudes:

• Sentència, laude o acord de l’any 2016: en aquest cas la regularització de les quantitats deduïdes es realitzarà a la declaració de l’any 2016 (que es presentarà a l’abril, maig i juny del 2017) i afectarà, amb caràcter general, a les deduccions dels anys 2012, 2013, 2014 i 2015.

En el cas que entre les quantitats retornades hi hagi interessos de l’any 2016, aquests ja no es tindran en compte per aplicar la deducció en habitatge d’aquest any.

• Acord amb l’entitat financera, sentència o laude de l’any 2017: en aquest cas la regularització de les quantitats deduïdes es realitzarà a la declaració de l’any 2017 (que es presentarà a l’abril, maig i juny del 2018) i afectarà, amb caràcter general, a les deduccions de l’any 2013, 2014, 2015 i 2016.

No obstant això, si la sentència o acord és anterior a la finalització del termini de presentació de la declaració de l’IRPF de l’any 2016 (30 de juny de 2017), els interessos de l’any 2016 no es tindran en compte per aplicar la deducció en habitatge i, per tant, la regularització no afectarà aquest exercici.

2. El contribuent havia inclòs les quantitats ara percebudes com a despesa deduïble en exercicis anteriors:

• L’acord amb l’entitat financera, la sentència o el laude, s’ha produït des del 6 d’abril de 2016 fins al 4 d’abril de 2017. En aquest cas, haurà de presentar declaracions complementàries amb caràcter general dels anys 2012, 2013, 2014 i 2015, en el termini de presentació de la declaració de l’IRPF de l’any 2016 (abril, maig i juny del 2017).

Si entre les quantitats retornades hi hagués interessos abonats en l’exercici 2016, el contribuent ja no inclourà com a despeses deduïbles aquestes imports a la seva declaració.

• L’acord amb l’entitat financera, la sentència o el laude s’ha produït després del 4 d’abril de 2017. En aquest cas haurà de presentar declaracions complementàries, amb caràcter general, dels anys 2013, 2014, 2015 i 2016 en el termini de presentació de l’IRPF de l’any 2017 (abril, maig i juny del 2018).

No obstant això, si l’acord o la sentència és anterior a la finalització del termini de presentació de la declaració de l’IRPF del 2016 (30 de juny de 2017), els interessos de l’any 2016 no es tindran en compte com a despesa deduïble i, per tant, no haurà de presentar declaració complementària d’aquest exercici.

Finalment, si el contribuent ja hagués regularitzat aquestes quantitats per tenir una sentència anterior podrà instar la rectificació de les seves autoliquidacions sol·licitant la devolució dels interessos de demora satisfets i, si escau, la modificació dels interessos de la indemnització declarats com a guany.

DES DEL 21 DE GENER DE 2017 ELS AFECTATS JA PODEN RECLAMAR ALS BANCS LA DEVOLUCIÓ DE LES CLÀUSULES SÒL INDEGUDES

Des del 21 de gener de 2017, i després de l’aprovació pel Govern del Reial decret-llei 1/2017, de mesures urgents de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl, els afectats ja compten amb una via extrajudicial per resoldre, de forma senzilla, ràpida i gratuïta, les seves reclamacions derivades de les últimes sentències judicials, com la del 21 de desembre de 2016 del Tribunal de Justícia de la Unió Europea. El procediment serà obligatori per a l’entitat financera quan ho sol·liciti el client, que tindrà tres mesos per arribar-hi a un acord i resoldre les reclamacions. Encara que la via judicial sempre està oberta, es tracta d’evitar el col·lapse dels Tribunals i permetre que tot el procés es dugui a terme amb totes les garanties per al consumidor.

Com ja sabrà per diferents mitjans de comunicació, el Govern ha aprovat el Reial decret-llei 1/2017, de 20 de gener -publicat en el BOE del 21 de gener de 2017 i en vigor el mateix dia de la seva publicació-, de mesures urgents de protecció de consumidors en matèria de clàusules sòl, que estableix una sèrie de mesures (com a conseqüència de la sentència del 21 de desembre de 2016 del Tribunal de Justícia de la Unió Europea, de la qual ja els vàrem informar en el seu moment, i que estableix la retroactivitat total en la devolució de les clàusules sòl opaques dels contractes hipotecaris, i no només des de la Sentència del 9 de maig de 2013 de Tribunal Suprem) que tenen per objecte facilitar la devolució de les quantitats satisfetes indegudament pel consumidor a les entitats de crèdit en aplicació de determinades clàusules sòl contingudes en contractes de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària.

En ell s’estableix una via extrajudicial per resoldre, de forma senzilla, ràpida i gratuïta, les reclamacions dels consumidors. El procediment serà obligatori per a l’entitat financera quan ho sol·liciti el client, que tindrà tres mesos per arribar-hi a un acord i resoldre les reclamacions. Encara que la via judicial sempre està oberta, es tracta d’evitar el col·lapse dels Tribunals i permetre que tot el procés es dugui a terme amb totes les garanties per al consumidor.

A continuació li expliquem els punts més rellevants que estableix la norma:

• Les mesures previstes en la norma s’aplicaran als contractes de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària que incloguin una clàusula sòl en què el prestatari sigui un consumidor.

Atenció. S’entendrà per consumidor qualsevol persona física que reuneixi els requisits previstos en l’article 3 del text refós de la Llei general per a la defensa dels consumidors i usuaris i altres lleis complementàries aprovat pel Reial decret legislatiu 1/2007, de 16 de novembre. En conseqüència “la persona física que actuï amb un propòsit aliè a la seva activitat comercial, empresarial, ofici o professió”. Són també consumidors les persones jurídiques i les entitats sense personalitat jurídica que actuïn sense ànim de lucre en un àmbit aliè a una activitat comercial o empresarial.

S’entendrà per clàusula sòl qualsevol estipulació inclosa en un contracte de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària a tipus variable, o per al tram variable d’un altre tipus de préstec, que limiti a la baixa la variabilitat del tipus d’interès del contracte.

Per tant, només es poden acollir a la norma consumidors i únicament en relació amb les clàusules sòl. Empresaris o autònoms que hagin concertat el préstec per al seu negoci no s’hi poden acollir.

La norma habilita al Govern per regular l’extensió de l’àmbit d’aplicació a altres consumidors relacionats amb el prestatari de contractes de préstec o crèdit garantits amb hipoteca immobiliària (com per exemple, podria ser el cas dels fiadors).

• El procediment extrajudicial és voluntari per al consumidor i obligatori per als bancs quan ho sol·liciti el client. Les entitats financeres tindran un mes per engegar les mesures necessàries per complir amb aquest procediment extrajudicial (conclou el 21 de febrer de 2017). No obstant això, les reclamacions ja es poden presentar.

Atenció. Els bancs hauran de posar a la disposició dels seus clients, en totes les oficines obertes al públic, així com a les seves pàgines web, la informació que es detalla, relacionada amb l’efectiva execució d’aquesta norma. No inclou l’obligació de tenir un model de formulari. Hauran de disposar d’un departament o servei especialitzat que tingui per objecte atendre les reclamacions presentades. Han de garantir que aquest sistema és conegut per tots els consumidors amb clàusules sòl en els seus contractes. També informaran els seus clients que les devolucions acordades poden generar obligacions tributàries. I comunicaran a l’Agència Tributària la informació relativa a les devolucions acordades.

• Aquesta via s’inicia quan el consumidor presenti la reclamació a la seva entitat de crèdit. Així doncs, les entitats de crèdit no estan obligades a proposar-ho. Tindrà caràcter gratuït entre el banc i el consumidor.

Una vegada rebuda la reclamació, l’entitat pot acceptar-la o no (en el cas de no admetre-la l’única via possible és la judicial). Si l’admet, haurà de remetre al consumidor el càlcul dels diners a retornar, que inclou la quantitat pagada de més per la clàusula sòl més els interessos legals de demora que corresponguin.

• El consumidor ha de manifestar si està d’acord amb la proposta del banc. Si no hi està d’acord, el client podrà acudir a la justícia.

• Per defecte, la devolució del cobrat de més per les clàusules sòl serà en efectiu, però existeixen altres possibilitats com que el client i el banc renegociïn les condicions de la hipoteca reduint la quota mensual en un tant per cent o amortitzant capital. Si prefereix la devolució en efectiu, el banc l’hi haurà d’abonar en un termini màxim de tres mesos des de la reclamació inicial. Si les parts acorden una altra fórmula, l’acceptació per part del client serà manuscrita després d’haver estat degudament informat del valor econòmic de la mesura alternativa. Per a això té 15 dies.

• Encara que el consumidor hagi acabat de pagar la seva hipoteca, pot acollir-se al procediment extrajudicial per recuperar els diners pagats de més al seu moment sempre que l’acció no hagi prescrit.

• Si ja s’ha iniciat el procediment judicial, però encara no ha estat resolt, el consumidor pot acollir-se al procediment extrajudicial. En aquest cas ambdues parts poden sol·licitar la suspensió del procediment judicial.

• Si el consumidor inicia el procediment judicial perquè no ha arribat a un acord en la reclamació extrajudicial i la sentència que obté és econòmicament més favorable per a ell, el banc serà condemnat a pagar les costes. Si el client va directament als jutjats i l’entitat de crèdit s’avé abans del tràmit de contestació a la demanda, l’entitat no serà condemnada en costes: cada part assumirà la seva part de les despeses judicials.

• Es preveu una reducció substancial dels aranzels notarials i registrals derivats dels acords al fet que puguin arribar les parts com a conseqüència d’aquest procediment extrajudicial.

• Per a les quantitats percebudes, es reforma la Llei de l’IRPF perquè, en el cas de devolució de quantitats indegudament cobrades per clàusules sòl, es garanteixi la neutralitat fiscal per al consumidor.

L’EXTINCIÓ DEL PERMÍS DE TREBALL PER A UN ESTRANGER NO JUSTIFICA EL SEU ACOMIADAMENT

Els treballadors estrangers han de gaudir de la mateixa protecció que els nacionals, encara en el cas que la seva situació dins del país acabi convertint-se en irregular en vèncer-los el seu permís de residència i de treball. Així ho ha establert el Tribunal Suprem en la seva sentència del 16-11-2016, i que a partir d’ara senta jurisprudència per a tots els jutges d’Espanya els qui hauran d’aplicar així el principi que l’extinció de la validesa dels documents d’un treballador estranger no justifica de cap manera el seu acomiadament.

Volem informar-los de la recent publicació de la Sentència del Tribunal Suprem (TS) de 16 de novembre de 2016, en relació a l’extinció del contracte de treball d’un treballador estranger que ha perdut el seu permís de treball, per la importància i repercussions que poden implicar a l’empresari, davant l’obligació de pagar al treballador la indemnització prevista per als acomiadaments objectius d’una banda, així com el deure de complir amb la formalitat extintiva prevista en l’article 52 de l’ET per als acomiadaments objectius.

En concret, el debat se centra a determinar les conseqüències de l’extinció contractual ocasionada per la circumstància que el treballador perdi – per falta de renovació- l’autorització necessària per treballar.

El TS, seguint una argumentació controvertida, sosté que l’extinció és improcedent perquè s’hauria d’haver canalitzat a través de l’art. 52a de l’ET (causa objectiva d’ineptitud sobrevinguda), i nega la possibilitat que puguem incorporar l’extinció del contracte de treball de l’estranger que esdevé irregular de forma sobrevinguda en la prevista en l’article 49.1.b de l’ET (“clàusules consignades vàlidament en el contracte, tret que constitueixin abús de dret manifesta per part de l’empresari”), ja no les consignades efectivament i expressa en el contracte, sinó tampoc en les enteses tàcitament incorporades. És a dir, a l’hora de redactar el contracte laboral per a un treballador estranger no es podrien incloure cap clàusula que justifiqui l’acomiadament del treballador per motius d’irregularitats sobrevingudes.

No obstant això, el Tribunal Suprem estableix que l’extinció del contracte de treball motivada per la pèrdua del permís de residència i treball, no es pot considerar una causa d’extinció vàlidament consignada en el contracte, sinó una causa objectiva legalment establerta.

La doctrina de la Sentència, sosté que la falta de permís laboral no actua com a “condició resolutòria” i indica que, a més, es desconeix quina va ser la data en què van caducar els permisos indicats i no consta si la treballadora estrangera havia sol·licitat o no la seva renovació dintre del termini i en la forma escaient.

Per al Suprem, no hi ha dubte que la pèrdua de l’autorització per treballar a Espanya “impossibilita” la continuació del contracte de treball de l’estranger, però subratlla que la causa de la seva finalització és aliena a l’empresa. En aquest cas, “bastaria amb posar en relleu el nul esment sobre aquest tema en el contracte de treball”.

Recorda que en sentències anteriors ja havia afirmat que “la falta de l’autorització de residència i treball, sense perjudici de les responsabilitats de l’empresari al fet que doni lloc, incloses les de Seguretat Social, no invalidarà el contracte de treball respecte als drets del treballador estranger”.

Així mateix, assenyala que aquesta falta “no serà obstacle” per a l’obtenció de les prestacions contemplades pels convenis internacionals de protecció als treballadors.