ÉS NECESSARI L’ACORD UNÀNIME DE LA JUNTA DE PROPIETARIS PER AL CANVI D’ÚS DE LOCAL A HABITATGE?

Tot propietari d’un pis o local en règim de propietat horitzontal té dret a usar-lo com consideri més adequat, tret que el canvi d’ús estigui expressament prohibit o que el canvi de destinació aparegui expressament limitat pel règim de propietat horitzontal, el seu títol constitutiu o la seva regulació estatutària.

Pot succeir que el propietari d’un local hi faci obres per transformar-lo en habitatge, sense obtenir el consentiment de la comunitat de propietaris.

En aquests casos, la comunitat de propietaris pot demandar al propietari del local transformat en habitatge, exigint al demandat «a donar a l’immoble l’ús i destinació que tenia originàriament de local de negoci, havent de cessar en el seu ús com a habitatge», i que es declari si escau «la nul·litat de la inscripció registral del canvi d’ús de l’immoble», perquè per modificar l’ús de l’immoble (no es tracta d’una reforma, sinó un canvi de local comercial a habitatge) era necessària l’autorització de la comunitat per unanimitat.

Doncs bé la jurisprudència (per exemple, sentències del Tribunal Suprem de 12 de setembre de 2013 i de 3 de desembre de 2014), com la Direcció General del Registre i Notariat (per exemple, Resolució de la DGRN de 18 d’abril de 2017), assenyala que en l’àmbit de la propietat horitzontal, resulta possible l’establiment de limitacions o prohibicions que en general atenguin a l’interès general de la comunitat. Ara bé, les limitacions o prohibicions referides a l’alteració de l’ús d’un immoble en l’àmbit de la propietat privada exigeixen, perquè siguin eficaces, que constin de manera expressa. A més, a fi de tenir eficàcia enfront de tercers han d’estar inscrites en el registre de la propietat.

La jurisprudència assenyala que existeix una plena llibertat per establir l’ús que se li pot donar a un immoble en l’àmbit de la propietat horitzontal, de tal forma que els propietaris no poden veure’s privats de la utilització del seu dret a la propietat de l’immoble com considerin més adequat, tret que aquest ús estigui legalment prohibit o que el canvi de destinació aparegui expressament limitat pel règim d’aquesta propietat horitzontal, el seu títol constitutiu o la seva regulació estatutària.

La conseqüència de l’argumentació anterior, és que quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal o en els seus estatuts no s’estableix de manera clara una prohibició de canvi d’ús o destinació dels diferents departaments, no serà necessari l’acord de la comunitat de propietaris per a la transformació d’un local comercial en un habitatge.

Quan és necessari el consentiment unànime, encara que no hi hagi prohibició expressa en els estatuts?

En el cas que la transformació pel propietari canviant la destinació del seu local comercial a habitatge s’alterés un element comú de l’edifici (com, per exemple, modificar la façana o obrir portes en zones comunes) o si es modifiquen les quotes de participació en la comunitat de tots o alguns dels elements privatius que la componen, supòsits en els quals, malgrat la inexistència de prohibició expressa, és necessària l’autorització unànime de la comunitat de propietaris.

En definitiva, de conformitat amb la doctrina jurisprudencial citada, el canvi d’ús de local a habitatge no necessita el consentiment de la comunitat de propietaris si es compleixen tots aquests requisits:

• Que no consti una limitació o prohibició expressa de l’alteració de l’ús en el títol constitutiu.
• Que no s’alterin elements comuns.
• Que no es modifiquin les quotes de participació

Finalment, assenyalar que des del punt de vista administratiu i urbanístic, hem de tenir en compte que les comunitats autònomes, a qui competeix la legislació sobre urbanisme i habitatge, i els ajuntaments, a través del planejament urbanístic, poden establir limitacions, condicions o prohibicions respecte d’aquests canvis de destinació, així com definir els diferents usos i aprofitaments urbanístics dels quals és susceptible cada àrea urbana. Per això, caldrà estar al que disposi la normativa urbanística aplicable, que implicarà en la major part dels casos la necessitat d’obtenir una llicència municipal de canvi d’ús per transformar un local en habitatge.

PROPERA BONIFICACIÓ PER LA CONTRACTACIÓ DE FAMILIARS DEL TREBALLADOR AUTÒNOM

L’autònom haurà de signar un contracte indefinit amb el cònjuge, ascendents, descendents i altres parents per consanguinitat o afinitat fins al segon grau (germans, avis, néts, etc.). La bonificació és del 100% de les quotes empresarials per contingències comunes durant dotze mesos.

La Llei de reformes urgents del treball autònom que es va aprovar al Congrés el passat 29 de juny, es troba actualment al Senat on s’estarà com a data límit fins al 31 d’octubre per a la seva tramitació, previ pas pel període d’esmenes a la Llei. Com a criteri general, la seva entrada en vigor serà l’endemà de la seva publicació en el BOE.

Entre les novetats que s’inclouen (si no hi ha canvis d’última hora), volem destacar la bonificació que se’n podran beneficiar els autònoms que contractin a familiars com a empleats per compte d’altri, donant-los d’alta en el règim general.

Bonificació del 100%

La contractació indefinida per part de l’autònom del seu cònjuge, ascendents, descendents i altres parents per consanguinitat o afinitat, fins al segon grau inclusivament (germans, avis, néts, etc.), donarà dret a una bonificació en la quota empresarial per contingències comunes del 100% durant un període de 12 mesos.

Requisits:

1. a) Per poder-s’hi acollir, el treballador autònom no haurà d’haver extingit contractes de treball, per causes objectives, acomiadaments disciplinaris improcedents, o acomiadament col·lectiu no ajustats a dret, en els 12 mesos anteriors a la signatura del contracte que dóna dret a la bonificació prevista.

1. b) L’ocupador haurà de mantenir el nivell d’ocupació en els 6 mesos posteriors a la signatura dels contractes al fet que donen dret la bonificació esmentada.

Atenció. A l’efecte d’examinar el nivell d’ocupació i el seu manteniment, no es tindran en compte les extincions de contractes de treball per causes objectives o per acomiadaments disciplinaris que no hagin estat declarats improcedents, els acomiadaments col·lectius que no hagin estat declarats no ajustats a dret, així com les extincions causades per dimissió, mort o incapacitat permanent total, absoluta o gran invalidesa dels treballadors o per l’expiració del temps convingut o realització de l’obra o servei objecte del contracte, o per resolució durant el període de prova

Finalment, ha de tenir en compte els requisits generals per a totes les bonificacions, com per exemple, estar al corrent de pagament amb la Seguretat Social, el familiar no pot haver tingut un contracte fix en una altra empresa en els tres mesos anteriors, etc.

SI UN SOCI ES PLANTEJA CONDONAR EL DEUTE QUE TÉ L’EMPRESA AQUEST FET TÉ LA CONSIDERACIÓ D’INGRÉS PER A LA SOCIETAT?

La condonació per part del soci del deute que té l’empresa amb ell, tindrà la consideració de més fons propis per a la societat, en la proporció que correspongui al percentatge de participació que aquest soci ostenta en l’entitat, i, per la part restant, la consideració d’ingrés de l’exercici, el qual formarà part de la base imposable del període impositiu en què es dugui a terme la condonació, tributant en l’impost sobre societats.

En molts moments, quan el negoci té problemes, és habitual que els socis de l’empresa facin aportacions econòmiques per permetre que la companyia pugui seguir funcionant, per a això se sol utilitzar el “compte corrent” dels socis amb la societat.

Pot succeir que un soci i la societat mantenen un compte corrent entre si amb un saldo positiu a favor del soci, i davant l’expectativa de no cobrar el saldo del compte corrent, el soci es pot plantejar condonar el deute a la societat. Doncs bé, la pregunta que es pot plantejar és si donada la condició de soci, podria condonar el deute sense més i sense efecte fiscal immediat.

Efectes fiscals: aportació als fons propis

D’acord amb la normativa civil, la condonació està sotmesa als preceptes que regeixen les donacions.

En relació amb les subvencions, donacions i llegats atorgats per socis o propietaris el Pla General Comptable (PGC) disposa que no constitueixen ingressos, i que s’han de registrar directament en els fons propis, independentment del tipus de subvenció, donació o llegat que es tracti. En aquest sentit es pronuncia l’Institut de Comptabilitat i Auditoria de Comptes (ICAC), sobre el tractament comptable de la condonació de crèdits i dèbits entre empreses del mateix grup. Així, l’ICAC assenyala que a la vista d’aquest tractament, la norma comptable sembla rebutjar la possibilitat que entre soci i societat pugui existir com a causa del negoci la mera liberalitat. Per contra, la solució que es recull per a aquestes transaccions guarda sintonia amb la causa mercantil que empara les ampliacions de capital.

Des d’una perspectiva estrictament comptable, la societat donatària experimenta un augment dels seus fons propis i el donant comptabilitzarà, amb caràcter general, un valor més elevat de la seva participació tret que, existint altres socis de la societat dominada, la societat dominant realitzi una aportació en una proporció superior a la que li correspondria per la seva participació efectiva.

D’acord amb tot l’anterior, la condonació per part del soci del deute que té la societat amb ell, tindrà la consideració de més fons propis per a la societat, en la proporció que correspongui al percentatge de participació que aquest soci ostenta en l’entitat, i, per la part restant, la consideració d’ingrés de l’exercici, el qual formarà part de la base imposable del període impositiu en què es dugui a terme la condonació.

És a dir:

El soci disposa del 100% del capital: a efectes fiscals, la condonació del préstec per la seva banda es considerarà una aportació als fons propis (com si es tractés d’una ampliació de capital), i ni la societat ni el soci hauran de tributar per això.

El soci no té el 100% del capital: si en l’empresa hi ha altres socis, encara que siguin familiars, la neutralitat fiscal indicada més amunt només es produirà per l’import que correspongui a la part proporcional de la seva participació, mentre que per la part restant l’efecte serà el següent:

• Per a l’empresa es considerarà un ingrés en l’exercici en el qual es produeixi la condonació, pel qual haurà de tributar.
• Per al soci, no podrà considerar aquest excés com un valor més elevat de les seves participacions (pel que, si en el futur les ven, no podrà computar aquesta quantitat com a major valor d’adquisició).

VIGILI AMB ELS PAGARÉS!

El pagaré és un compromís de pagament pel qual una empresa o professional es compromet a pagar a una altra companyia o autònom una quantitat de diners especificada en una data determinada. Els pagarés permeten a les empreses ajornar, d’alguna manera, el pagament d’un producte o un servei per poder aconseguir liquiditat en aquest període. A més, gràcies al descompte de pagarés, és possible reduir el risc d’impagament, i avançar el cobrament d’aquest pagaré. Però vigili, cal saber els mecanismes de reclamació en el supòsit que no resulti atès al seu venciment.

A l’hora d’acceptar un pagaré com a mètode de pagament, s’han de tenir en compte una sèrie de recomanacions per evitar riscos d’impagaments.

El pagaré és un compromís de pagament pel qual una empresa o professional es compromet a pagar a una altra companyia o autònom una quantitat de diners especificada en una data determinada. Els pagarés permeten a les empreses ajornar, d’alguna manera, el pagament d’un producte o un servei per poder aconseguir liquiditat en aquest període. A més, gràcies al descompte de pagarés, és possible reduir el risc d’impagament, i avançar el cobrament d’aquest pagaré.

Però vigili, cal conèixer els mecanismes de reclamació en el supòsit que no resulti atès al seu venciment.

Els elements principals d’un pagaré són:

Elements personals:

• El signant del pagaré és qui subscriu una promesa de pagament futura
• El prenedor és la persona designada en el benefici de la qual s’efectua aquesta promesa
• L’endossatari és la persona que rep el pagaré del prenedor per endós qui al seu torn el pot endossar; a l’últim d’ells se’l denomina forquilla
• L’avalador pot garantir el pagament del pagaré

Totes les persones que emeten, endossen o avalen el pagaré, l’han de signar i mitjançant aquest acte realitzen una declaració de voluntat de tipus canviari que els vincula.

El pagaré és un títol formal i solemne, i ha de contenir determinades mencions exigits per la Llei canviaria i del xec. Aquests requisits són:

• La denominació “pagaré” inserida en el propi text
• Contenir una promesa pura i simple de pagar una quantitat determinada de diners
• Indicació del venciment de la data de pagament. Hi ha diverses alternatives: (i) data fixa; (ii) a un termini a comptar des de la data d’emissió (dies, mesos, anys); (iii) a la vista; (iv) a un termini a comptar des de la vista. En el supòsit que no es fixi una data, s’entendrà pagador a la vista
• Lloc del pagament
• Nom del prenedor
• Lloc i data de la signatura
• Signatura de l’emissor del pagaré. No s’exigeix el nom, sinó únicament la signatura que ha de ser manuscrita

Què fer en cas d’impagament?

Amb caràcter previ a l’inici d’un procediment judicial, resulta aconsellable amb caràcter general contactar amb el deutor per intentar aconseguir un acord i així liquidar el deute. A títol d’exemple, es pot remetre un burofax o una carta certificada (recomanable amb justificant de recepció), informant de l’import del deute i del termini per al seu pagament, informant així mateix que en cas de rebutjar el pagament s’iniciarien accions judicials amb el perjudici dels costos i despeses que això implicaria al deutor.

També resulta convenient efectuar un esbrinament patrimonial sobre la solvència del deutor (sigui persona física o jurídica), ja que no seria gaire efectiu interposar una acció judicial i encara que es produeixi una sentència favorable, l’absència de béns de titularitat del deutor faria impracticable el cobrament del deute, de manera que la pèrdua de temps i diners (pels honoraris de tercers que han d’intervenir en el procés judicial) suposaria l’assumpció d’un cost addicional al del propi deute.

En cas que les anteriors actuacions no donin resultat, cal acudir a la via judicial.

En el cas que el deute estigui documentat en un pagaré es pot seguir un procediment judicial específic –judici canviari- que és més ràpid i efectiu que els procediments declaratius (verbal o ordinari si supera 6.000 euros), o monitori quan existeixi un suport documental que acrediti el deute reclamat (factura, comanda, albarà, etc.).

La legítima forquilla d’un pagaré (usualment la persona o entitat que ha subministrat un bé o prestat un servei) té una acció de tipus processal específica per exigir judicialment el seu pagament enfront del signant del pagaré i, eventualment, enfront d’altres obligats canviaris, que es basa exclusivament en el propi títol (pagaré). Aquesta acció es denomina canviària, i s’exigeix la presentació del títol i no és necessària cap altra al·legació sobre el substrat de la relació existent entre les parts, en existir en el propi pagaré una promesa incondicional de pagament.

L’acció canviària es pot dirigir contra les següents persones:

• contra el signant i els seus avalistes (acció directa)
• de retorn contra els endossants i els seus avalistes

És important ressenyar que ambdues accions –directa i de retorn- es poden exercitar de forma conjunta. D’aquesta forma, un aspecte que la jurisprudència ha ratificat consisteix que la forquilla del pagaré pot reclamar l’import íntegre del pagaré a qualsevol de les persones que haguessin posat la seva signatura en el pagaré canviari pel mer fet de constar la signatura.

La quantia reclamable té els següents conceptes: (i) el nominal del pagaré; (ii) l’interès meritat des de la data de venciment del pagaré al tipus d’interès legal incrementat en dos punts percentuals i (iii) despeses del protest, comunicacions i d’altres que es puguin acreditar directament relacionats amb l’impagament del pagaré.

Quant als terminis per interposar l’acció canviària, s’ha de distingir:

• l’acció directa contra el signant que hagi d’abonar el pagaré és de 3 anys des de la data de venciment
• per a l’acció de retorn contra els endossants i avalistes, el termini d’exercici és d’1 any des de la data de protest o declaració equivalent
• en el cas que l’acció de retorn s’exerceixi per un endossant contra els altres, l’acció de retorn té un termini de 6 mesos a comptar des de la data de reemborsament del pagaré