ÉS NECESSARI L’ACORD UNÀNIME DE LA JUNTA DE PROPIETARIS PER AL CANVI D’ÚS DE LOCAL A HABITATGE?

Tot propietari d’un pis o local en règim de propietat horitzontal té dret a usar-lo com consideri més adequat, tret que el canvi d’ús estigui expressament prohibit o que el canvi de destinació aparegui expressament limitat pel règim de propietat horitzontal, el seu títol constitutiu o la seva regulació estatutària.

Pot succeir que el propietari d’un local hi faci obres per transformar-lo en habitatge, sense obtenir el consentiment de la comunitat de propietaris.

En aquests casos, la comunitat de propietaris pot demandar al propietari del local transformat en habitatge, exigint al demandat «a donar a l’immoble l’ús i destinació que tenia originàriament de local de negoci, havent de cessar en el seu ús com a habitatge», i que es declari si escau «la nul·litat de la inscripció registral del canvi d’ús de l’immoble», perquè per modificar l’ús de l’immoble (no es tracta d’una reforma, sinó un canvi de local comercial a habitatge) era necessària l’autorització de la comunitat per unanimitat.

Doncs bé la jurisprudència (per exemple, sentències del Tribunal Suprem de 12 de setembre de 2013 i de 3 de desembre de 2014), com la Direcció General del Registre i Notariat (per exemple, Resolució de la DGRN de 18 d’abril de 2017), assenyala que en l’àmbit de la propietat horitzontal, resulta possible l’establiment de limitacions o prohibicions que en general atenguin a l’interès general de la comunitat. Ara bé, les limitacions o prohibicions referides a l’alteració de l’ús d’un immoble en l’àmbit de la propietat privada exigeixen, perquè siguin eficaces, que constin de manera expressa. A més, a fi de tenir eficàcia enfront de tercers han d’estar inscrites en el registre de la propietat.

La jurisprudència assenyala que existeix una plena llibertat per establir l’ús que se li pot donar a un immoble en l’àmbit de la propietat horitzontal, de tal forma que els propietaris no poden veure’s privats de la utilització del seu dret a la propietat de l’immoble com considerin més adequat, tret que aquest ús estigui legalment prohibit o que el canvi de destinació aparegui expressament limitat pel règim d’aquesta propietat horitzontal, el seu títol constitutiu o la seva regulació estatutària.

La conseqüència de l’argumentació anterior, és que quan en el títol constitutiu de la propietat horitzontal o en els seus estatuts no s’estableix de manera clara una prohibició de canvi d’ús o destinació dels diferents departaments, no serà necessari l’acord de la comunitat de propietaris per a la transformació d’un local comercial en un habitatge.

Quan és necessari el consentiment unànime, encara que no hi hagi prohibició expressa en els estatuts?

En el cas que la transformació pel propietari canviant la destinació del seu local comercial a habitatge s’alterés un element comú de l’edifici (com, per exemple, modificar la façana o obrir portes en zones comunes) o si es modifiquen les quotes de participació en la comunitat de tots o alguns dels elements privatius que la componen, supòsits en els quals, malgrat la inexistència de prohibició expressa, és necessària l’autorització unànime de la comunitat de propietaris.

En definitiva, de conformitat amb la doctrina jurisprudencial citada, el canvi d’ús de local a habitatge no necessita el consentiment de la comunitat de propietaris si es compleixen tots aquests requisits:

• Que no consti una limitació o prohibició expressa de l’alteració de l’ús en el títol constitutiu.
• Que no s’alterin elements comuns.
• Que no es modifiquin les quotes de participació

Finalment, assenyalar que des del punt de vista administratiu i urbanístic, hem de tenir en compte que les comunitats autònomes, a qui competeix la legislació sobre urbanisme i habitatge, i els ajuntaments, a través del planejament urbanístic, poden establir limitacions, condicions o prohibicions respecte d’aquests canvis de destinació, així com definir els diferents usos i aprofitaments urbanístics dels quals és susceptible cada àrea urbana. Per això, caldrà estar al que disposi la normativa urbanística aplicable, que implicarà en la major part dels casos la necessitat d’obtenir una llicència municipal de canvi d’ús per transformar un local en habitatge.