EN CAS D’UN USDEFRUIT SOBRE UN IMMOBLE ¿COM S’HA DE VALORAR EN L’IMPOST SOBRE EL PATRIMONI?

De cara a la pròxima declaració de l’impost sobre el patrimoni, hem de tenir present els diferents béns i drets que integren el patrimoni brut del contribuent que s’han de computar aplicant les regles específiques de valoració establertes a l’efecte en la Llei de l’impost en funció de la natura pròpia de cada element patrimonial.

En aquesta ocasió, volem informar-los sobre la manera de valorar un usdefruit sobre un bé immoble, tenint en compte si es tracta d’un usdefruit vitalici o temporal. 

Per quin valor es computa el dret real d’usdefruit? I la nua propietat?

La propietat d’un bé, està constituïda per dues parts bàsiques que són l’usdefruit i la nua propietat. En fiscalitat cadascuna d’aquestes té una forma de valoració.

L’usdefruit és un dret que es constitueix a favor d’una persona, usufructuari, que adquireix la utilitat de la cosa (en aquest cas, un immoble), pertanyent, no obstant això, la propietat a una altra, el nu propietari. El dret es pot constituir amb caràcter temporal o vitalici, sent la valoració als efectes de l’impost sobre el patrimoni diferent en cada cas. 

Atenció. El més habitual és que ens trobem amb usdefruits vitalicis, fruit del dret hereditari, com succeeix en el cas d’un immoble rebut en herència, en el qual per exemple el pare o la mare tenen l’usdefruit i el fill o la filla la nua propietat.

Usdefruit temporal. Pot succeir —encara que no és tan freqüent— que l’usdefruit sigui temporal (és a dir, que s’estableixi només per a un període de temps determinat, 5 o 10 anys, per exemple). Si aquest és el seu cas, el seu valor s’estimarà proporcionalment respecte del valor total del bé, en raó d’un 2% per cada període d’un any que quedi de vigència de l’usdefruit, sense excedir el 70%.

Per consegüent, per determinar el valor dels usdefruits temporals s’aplicarà sobre el valor total del bé el percentatge que resulti de l’operació següent:

Per exemple:

Si l’usdefruit s’estableix per 15 anys, haurà de declarar en el seu impost sobre el patrimoni el 30% del valor del bé (15 x 2%), durant els anys de vigència. El nu propietari declararà el 70% de valor restant.

Usdefruit vitalici. El seu valor s’estimarà partint del 70% del valor total del bé, quan l’usufructuari tingui menys de 20 anys d’edat, i minorant el percentatge en un 1% per cada any en què se superi l’edat, fins a un mínim del 10% del valor total del bé.

Per consegüent, el valor dels usdefruits vitalicis serà la quantitat que s’obtingui d’aplicar sobre el valor total del bé el percentatge que resulti de l’operació següent:

Per exemple:

Vostè és titular d’un dret d’usdefruit vitalici sobre un immoble la valoració del qual, als efectes de l’impost sobre el patrimoni, és de 90.000 euros. L’edat de l’usufructuari a 31 de desembre de 2013 és de 25 anys.

El valor de l’usdefruit vitalici als efectes de l’imposat sobre el patrimoni seria:

1.- Determinació del percentatge aplicable en funció de l’edat de l’usufructuari: (89 – 25) = 64%

2.- Valor de l’usdefruit vitalici: 64% de 90.000 = 57.600 euros

El valor del dret de nua propietat es computarà per la diferència entre el valor total de l’immoble i el valor de l’usdefruit: 90.000 – 57.600 = 32.400 euros

Usdefruit sobre habitatge habitual

Està exempta de declarar l’habitatge habitual amb un límit màxim de 300.000 euros (convé recordar que aquest import és per a cada contribuent, per la qual cosa un matrimoni que posseeixi un habitatge adquirit en guanys no tributarà per ell si el seu valor no excedeix de 600.000 €). S’haurà de valorar pel major import entre el preu d’adquisició, el valor cadastral o el valor comprovat per l’Administració a altres efectes,  i sobre aquest valor es restarà, si escau, el deute assignable a aquest habitatge; sobre el valor net resultant s’aplica el límit exempt.

Els contribuents que siguin titulars de drets que no donen lloc a l’ús i gaudi de l’habitatge habitual (com per exemple, la nua propietat, que únicament confereix al seu titular el poder de disposició de l’habitatge, però no el seu ús i gaudi), no podran aplicar l’exempció de l’habitatge habitual.

Atenció. Si el seu dret d’usdefruit recau sobre un immoble que està utilitzant com a habitatge habitual, només haurà de declarar el valor del usdefruit que superi els 300.000 euros. Fins aquest import no haurà de declarar res.

Als efectes de l’aplicació de l’exempció, té la consideració d’habitatge habitual aquell on resideixi el declarant durant un termini continuat de tres anys. No obstant això, s’entendrà que l’habitatge va tenir aquell caràcter quan, malgrat no haver transcorregut el termini esmentat, es produeixi la defunció del contribuent o concorrin circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi d’habitatge, com la separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció de primera ocupació o d’ocupació més avantatjosa o altres d’anàlogues.